안녕하세요. 김기찬 법무사입니다.!
문의하신 내용은 주택임차권등기명령에 의한 주택임차권등기에 대한 내용입니다.
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1. 접수순서에 따라 2번으로 기재됩니다.
다만, 대항력과 우선변제권의 순서를 판단할 때에는 “권리자 및 기타사항”란에 있는 “주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자”를 기준으로 하여 판단하게 됩니다.
【 을 구 】 (소유권 이외의 권리에 관한 사항) |
순위번호 | 등 기 목 적 | 접 수 | 등 기 원 인 | 권 리 자 및 기 타 사 항 |
2 | 주택임차권 | 2019년3월12일 제100호 | 2019년3월8일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령 (2019카기 123) | 임차보증금 금30,000,000원 차 임 월 금100,000원 범 위 주택 전부 임대차계약일자 2017년3월2일 주민등록일자 2017년3월5일 점유개시일자 2017년3월6일 확정일자 2017년3월5일 임차권자 김한울 650422-1045115 서울특별시 종로구 율곡로 16 (원서동) |
2. 임차권자 → 전세권자 → 근저당권자 순으로 배당됩니다. 이유는 위 1번과 같습니다.
3. 추가로 최신 선례를 안내드립니다.
이번 선례의 제정으로 인해 기본서에 수록되어 있던 선례 제202210-2호는 폐기되었습니다.
다만, 내용이 전면적으로 변경된 것은 아니며, 주택임차권등기명령은 ‘사용·수익권’을 목적으로 하는 권리가 아니므로 전세권과 같은 용익권과 충돌되지 않는다는 점이 명확히 정리되었습니다.
이에 따라 임차인의 대항력 취득 시기와 무관하게 임차권등기 촉탁이 가능하도록 변경되었으며, 그 결과 임차인의 권리가 보다 두텁게 보호되는 방향으로 개선되었습니다.
전세권이나 임차권설정등기 또는 선행 임차권등기가 마쳐진 상태에서 주임법상 임차권등기가 양립할 수 있는지 여부(적극) (선례 제202509-7호)
민법 제621조에 의한 등기된 임차권은 용익권적 권능 외에 임대차보증금반환채권에 대한 담보권적 권능을 가진다고 할 것이고, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 상태에서 마쳐진 주택임대차보호법(이하 주임법) 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임차인이 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 한다고 볼 것이다.
한편 부동산등기규칙 제161조 제1항 제2호는 용익물권의 중복등기를 금지하는 규정으로 여기에서의 “임차권의 설정등기”라 함은 용익권적 권능을 가진 민법 제621조 및 주임법 제3조의4 제2항에 의한 임차권설정등기를 말하고, 임대차가 끝난 후 임차인이 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지시켜주기 위한 주임법 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 의미하는 것은 아니라고 할 것이다.
또한 주임법상 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐, 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다.
따라서 이미 전세권설정등기나 민법 제621조 및 주임법 제3조의4 제2항에 의한 임차권설정등기가 마쳐진 주택 또는 주임법 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 주택에 대하여 주임법 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 촉탁이 있는 경우 등기관은 이를 양립할 수 없는 등기로서 부동산등기법 제29조 제2호에 의하여 각하할 것이 아니라, 그 외의 다른 각하사유가 없는 한 그 촉탁에 따른 등기를 수리하여야 한다(선례 제202509-7호).
참조조문 : 민법 제304조 및 제621조 , 주택임대차보호법 제3조 , 제3조의2 , 제3조의3 , 제3조의4 제2항 및 제8조 , 부동산등기법 제29조 제2호 , 부동산등기규칙 제161조 제1항 제2호
참조판례 : 대법원 2002. 2. 26. 선고 99다67079 판결 , 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 , 대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610 판결
[요약정리]
1. 「민법 303」 전세권설정등기 : 용익권적 권능 + 담보권적 권능
2. 「민법 621」 임차권설정등기 : 용익권적 권능 + 담보권적 권능
3. 「주임법 3의4②」 주택임차권설정등기 : 용익권적 권능 + 담보권적 권능
4. 「주임법 3의3 」 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 : 담보권적 권능
선등기 | 전세권설정 (민법 303) | 용익 | 담보 | 임차권설정 (민법 621) | 용익 | 담보 | 주택임차권설정 (주임법 3의4②) | 용익 | 담보 | 임차권등기命 (주임법 3의3) | - | 담보 |
후등기 | 임차권등기命 | - | 담보 | 임차권등기命 | - | 담보 | 임차권등기命 | - | 담보 | 임차권등기命 | - | 담보 |
결론 | ○
(기존 용익권 침해×) | ○
(기존 용익권 침해×) | ○
(기존 용익권 침해×) | ○
(기존 용익권 없음) |
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