안녕하세요. 김기찬 법무사입니다.!
문의하신 내용은 대지권등기에 대한 내용입니다.
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지적 감사드립니다.
조문 및 요약 정리 편집 과정에서 삭선 표시가 반영되지 않은 부분이 있었습니다.
“임차권이 대지권인 경우, 임차권은 저당권의 목적이 될 수 없는 권리이므로 건물 소유권과 대지권(토지임차권)을 공동저당의 목적으로 할 수 없다. 따라서 대지권을 제외한 건물만에 관하여 저당권이 설정되어야 하며, 이 경우 ‘건물만에 관한 저당권’임을 부기등기로 표시하여야 한다(선례 제201604-1호).”
위 문언이 정확한 표현입니다.
결론적으로, 임차권이 대지권인 경우에도 전유부분(건물)만에 대한 근저당권 설정은 허용됩니다.
민법 제358조 본문은 “저당권의 효력은 저당부동산의 부합물 및 종물에 미친다”고 규정하고 있으며, 이 법리는 저당부동산에 종속된 종된 권리에도 유추 적용됩니다(대법원 1994.7.29. 선고 94다12722 판결 등).
집합건물의 대지사용권은 전유부분과 종속적 일체불가분의 관계에 있으므로, 전유부분에 설정된 저당권의 효력은 대지사용권에도 미칩니다(대법원 2005.5.27. 선고 2005다15048 판결).
이때 대지사용권은 소유권뿐 아니라 지상권·임차권 등 용익권을 포함합니다.
따라서 구분건물의 대지사용권이 임차권인 경우에도 그 임차권은 건물 소유를 목적으로 하는 종된 권리로서 건물에 대한 저당권이 실행되면 그 효력이 임차권 대지권에도 미칩니다(대법원 1992.9.22. 선고 92다24950 판결).
결국, 임차권 자체는 저당권의 직접적인 목적이 될 수 없으나 건물에 대한 저당권 설정이 이루어지면 그 효력은 건물 소유를 위한 토지 임차권(대지사용권)에도 당연히 미치게 됩니다.
따라서 경매를 통해 전유부분(건물)을 경락받은 자는 건물 소유권과 함께 그 건물의 소유에 종속된 토지 임차권(대지사용권)을 분리 없이 일체로 승계하게 되며 이는 집합건물법상 분리처분금지 원칙에도 위배되지 않습니다.
감사합니다.
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