안녕하세요. 김기찬 법무사입니다.!
문의하신 내용은 부동산의 합필(또는 합병)등기에 대한 내용입니다.
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1.2. 맞습니다.
합필의 특례가 토지에만 적용되는 직접적인 이유는 법률이 명시적으로 토지만을 대상으로 규정하고 있기 때문이고, 토지의 영속성·고정성은 이러한 입법 방향을 뒷받침하는 정책적·실무적 근거로 이해할 수 있습니다
(1) 문언해석 및 선례의 태도
건물합병등기의 제한이 있는 상태에서 근저당권 등 합병제한 사유에 해당하는 권리에 관한 등기의 목적을 합병 후 공유지분으로 변경하는 등기를 할 수 있는지 여부 (소극) 제정 (선례 제201110-2호)
합병되는 각 구분건물의 소유자가 서로 다르고, 가처분, 가등기, 근저당권설정등기 등 「부동산등기법」제42조 제1항의 건물합병의 제한사유가 있는 상태에서 각 구분건물의 소유권에 관한 등기를 합병 후의 공유지분으로 변경하고, 근저당권 등 합병제한사유에 해당하는 권리에 관한 등기의 목적을 합병 후의 공유지분으로 변경하는 등기를 하고자 하는 경우에는 이와 같이 변경등기를 할 수 있다는 법률상 규정이 있어야만 가능하다. 따라서 현행 부동산등기법상 건물합병의 제한 사유가 있는 경우 위와 같이 공유지분으로 변경하는 등기를 할 수 있다는 규정이 없으므로 이를 등기할 수 없다.
(2) 부동산의 특성 고려
1) 토지 : 토지는 물리적 위치와 면적이 비교적 영속적·고정적이어서, 합병 후에도 그 물리적 실체가 크게 변하지 않습니다. 따라서 합필 후 소유관계를 공유지분으로 조정하거나 담보권 등 제한물권을 지분 형태로 승계시키더라도 기존 권리관계를 유지한 채 등기부만 정리하는 것이 가능하며, 권리관계의 혼란도 상대적으로 적습니다.
2) 건물 : 반면 건물은 철거, 대수선 등으로 물리적 실체가 소멸하거나 크게 변형될 가능성이 높아 변동성이 큰 부동산입니다. 이러한 특성을 가진 건물에 대하여 합병 특례를 적용하면, 기존 소유권 변동이나 제한물권이 중첩된 상태에서 권리조정이 지나치게 복잡해지고 이해관계인 보호가 곤란해질 수 있습니다. 또한 건물은 토지와 달리 언제든지 소멸하거나 구조가 변경될 수 있어, 사후에 분쟁이 발생할 위험도 높아 특례 적용이 적절하지 않습니다.
3. 맞습니다.
질의주신 담보권은 지분에 존속하는 것으로 등기가 됩니다.
4. 맞습니다.
토지대장상 합병등기 후 합필등기 전에 창설적 공동저당이 설정되는 경우 “법 제37조 제1항 제2호”에 따라 당연히 합필등기가 가능한 사안입니다.
5. 맞습니다.
6. 맞습니다.
소유권이전등기시 등기기록과 대장의 부동산표시가 일치하지 않는 경우는 법 제29조 제11호에 해당하며, 이를 간과하여 등기가 실행되는 경우라 하더라도 실체관계와 부합하면 유효한 등기입니다. 부동산등기제도의 목적은 실체관계에 부합하게 부동산의 표시와 권리관계를 공시하는 것이므로, 각 건물의 소유자가 동일하고 건물의 합병 제한사유(부동산등기법 제42조제1항)에 해당되지 않는 경우에는 등기기록을 실체(대장)와 부합하게 만들어주기 위해 건물의 표시변경등기를 신청할 수 있는 것입니다.
꼼꼼하게 정리하시는 모습이 정말 인상적입니다.
시험일까지 힘내시기 바랍니다!
응원합니다.
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