안녕하세요. 김기찬 법무사입니다.!
문의하신 내용은 기출지문에 대한 내용입니다.
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질문자님께서 혼란스러워하시는 부분은
'처분제한'이라는 단어가 일상적으로 쓰이는 의미(팔지 못하게 막음)와
부동산등기법 제66조(직권보존등기)에서 쓰이는 기술적인 의미가 다르기 때문에 발생한 것입니다.
결론부터 말씀드리면
주택임차권등기가 되어 있어도 소유자는 집을 팔 수 있지만,
등기법상으로는 '처분제한의 등기' 범주에 포함되는 것이 맞습니다.
그 이유를 알기 쉽게 정리해 드릴게요.
1. '처분제한'의 두 가지 의미
- 실질적 의미 (사용/수익/처분의 제한): 소유자가 재산권을 행사하지 못하게 묶어두는 것입니다. (예: 처분금지가처분)
- 부동산등기법상 의미 (직권보존등기의 요건): 미등기 건물에 대해 법원이 "이 건물에 대해 어떤 조치를 취해라"라고 명령(촉탁)을 내리는 경우를 통칭합니다.
2. 주택임대차보호법 제3조의3 제3항을 보면, 임차권등기명령 절차에 대해 민사집행법의 '가압류' 규정을 준용한다고 되어 있습니다.
법적으로 임차권등기는 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 법원의 힘을 빌려 권리를 고정해두는 '보전처분'의 성격을 갖습니다.
임차권등기는 소유자가 해주는 것이 아니라 법원의 명령(촉탁)에 의해 이루어지기 때문입니다.
또한, 미등기 건물에 대해 법원이 임차권등기를 하라고 명령했는데, 등기부가 없다면 등기를 할 수 없으므로, 이때 등기관이 '이 건물을 법원이 관리하기 시작했다'는 것을 알리기 위해 직권으로 소유권보존등기를 하게 됩니다.
질문자님이 알고 계신 "소유자는 자유롭게 처분 가능하다"는 사실은 '실체법적 효과'일 뿐이며,
시험에 나오는 지문은 '부동산등기법 제66조에 따른 절차적 분류'를 묻는 것입니다.
감사합니다.
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