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중개사법 최상준 교수
학습 Q&A
- [기타]이번 공인중개사 시험 중개사법 13번 이의신청 혹시 검토해봐주실 수 있으신가요!
- 작성자 : 윤청미
- 작성일 : 2025-10-27
안녕하세요!
이번 9,10월 교수님의 가르침으로 이번 공인중개사 시험에
85점이라는 제 나름의 고득점을 받게 된 학생입니다.
다만 제가 나머지 과목을 아슬아슬하게 점수를 받아
총 점 177.5점으로 단 한 문제가 부족한 상황인데요.
공부 기간이 짧았던 터라 이 점수에도 충분히 감사하지만,
제가 틀렸던 문제 중 한 문제에 이의 제기가 많이 제시 되는 거 같아
저도 다시 살펴보니 이의를 신청 할 수 있는 문항으로 사료되어
교수님께 검토를 요청 드리게 되었습니다.
우선 제가 이의를 제기하고 싶은 문항은 13번 문항의 오답 5번인데요!
1. 다수의 분들께 거론되는 중요 쟁점부분을 가져오자면
⑤ 아파트 분양권의 매매를 중개 한 경우 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금을 거래금액으로 보아야 한다.
→ 여기서 '총 대금'의 의미가 애매합니다. 총 분양대금을 의미하는지
계약금, 기납부된 중도금, 프리미엄의 합산액을 의미하는지 명확하지가 않습니다.
총 대금이 총 분양대금을 의미한다면 틀린 지문이 되고,
계약금, 기납부된 중도금, 프리미엄의 합산액을 의미한다면 맞는 지문이 됩니다.
제29회 기출문제를 보면 25번의 2번 지문에서
② 아파트 분양권의 매매를 중개한 경우 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액)을 거래가액으로 보아야 한다. 라고 출제되었습니다. 총 대금에 대해서 명확하게 기술되어 있습니다.
또한 대법원은 아파트 분양권의 매매 중개 시 중개보수 산정 기준인 '거래가액'에 대해 다음과 같이 명확하게 판시하고 있습니다.
대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결: "아파트 분양권의 매매를 중개한 경우에 있어서 거래가액이라 함은 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(즉, 통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액일 것이다)을 거래가액이라고 보아야 할 것."
이 판례의 핵심은 중개보수 기준이 매도인에게 **실제 수수(현금 및 경제적 가치)**되는 금액에 국한되며, 매수인이 장래에 승계하여 납부할 잔금 등 채무액은 제외된다는 점입니다.
이를 명확히 하기 위해 판례는 괄호 안의 구체적인 내용을 명시했습니다.
괄호를 생략함으로써 문제가 모호해진다는 것입니다.
해당 내용은 공인중개사 카페에서 의견 받은 내용을 가져온 것입니다.
2. 그런데 저는 이 부분 외에도 저 괄호 속 프리미엄을 생략함으로써 생기는 문제가 한가 지 더 있다고 생각하는데요.
바로 마이너스 프리미엄이라는 문제입니다.
예를 들어 5천만원의 계약금을 낸 아파트에 3천만원의 마이너스 프리미엄으로 거래가 되었다면,
당사자가 2천만원이 아닌 5천만원의 수수료를 받아야한다 가르침을 받은 적 있습니다.
실제로 이건 국토부 공식 질의에도 아직 정확한 판례나 법규가 없으니 이렇게 받아야 한다는 질의를 많이 찾았습니다.
그런데 법 조항 그대로 괄호까지 포함하여 프리미엄을 기재한다면,
웃돈을 의미하는 프리미엄이 포함되어있는 문항으로
마이너스 프리미엄은 웃돈이 아니고 임의로 부르는 명칭이다 할 시 이의 제기 할 여지가 없다 생각들지만,
괄호의 프리미엄이 생략된 상황에선 만약 출제자 의도에 맞게 해석하게 되더라도
지문에서의 당사자가 거래 당시 수수하는 총 대금을 2천만원이 됩니다.
그렇다면 2천만원으로 중개보수를 산정한다는 가래금액으로 보는 틀린 지문이 된다 생각합니다.
이 부분의 판례를 찾아 볼 수 없으며,
대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결의 예로 정답을 주장하고 싶다면,
판결에서도 오해의 소지를 없애기 위해 괄호를 넣어 작성되었던 판결문 인만큼
시험에서도 괄호를 넣었어야하지않을까 싶습니다.
다만 제가 배움이 짧아 미처 생각지 못한 부분이 있을까하여
교수님께 도움을 부탁드립니다.
전체 점수에서도 잡아준게 교수님의 공인중개사법이었는데,
마지막 동앗줄 마저 공인중개사법이네요.
번거롭게 해드려 정말 죄송합니다.
좋은 가르침 항상 감사히 생각하겠습니다!
이번 9,10월 교수님의 가르침으로 이번 공인중개사 시험에
85점이라는 제 나름의 고득점을 받게 된 학생입니다.
다만 제가 나머지 과목을 아슬아슬하게 점수를 받아
총 점 177.5점으로 단 한 문제가 부족한 상황인데요.
공부 기간이 짧았던 터라 이 점수에도 충분히 감사하지만,
제가 틀렸던 문제 중 한 문제에 이의 제기가 많이 제시 되는 거 같아
저도 다시 살펴보니 이의를 신청 할 수 있는 문항으로 사료되어
교수님께 검토를 요청 드리게 되었습니다.
우선 제가 이의를 제기하고 싶은 문항은 13번 문항의 오답 5번인데요!
1. 다수의 분들께 거론되는 중요 쟁점부분을 가져오자면
⑤ 아파트 분양권의 매매를 중개 한 경우 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금을 거래금액으로 보아야 한다.
→ 여기서 '총 대금'의 의미가 애매합니다. 총 분양대금을 의미하는지
계약금, 기납부된 중도금, 프리미엄의 합산액을 의미하는지 명확하지가 않습니다.
총 대금이 총 분양대금을 의미한다면 틀린 지문이 되고,
계약금, 기납부된 중도금, 프리미엄의 합산액을 의미한다면 맞는 지문이 됩니다.
제29회 기출문제를 보면 25번의 2번 지문에서
② 아파트 분양권의 매매를 중개한 경우 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액)을 거래가액으로 보아야 한다. 라고 출제되었습니다. 총 대금에 대해서 명확하게 기술되어 있습니다.
또한 대법원은 아파트 분양권의 매매 중개 시 중개보수 산정 기준인 '거래가액'에 대해 다음과 같이 명확하게 판시하고 있습니다.
대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결: "아파트 분양권의 매매를 중개한 경우에 있어서 거래가액이라 함은 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(즉, 통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액일 것이다)을 거래가액이라고 보아야 할 것."
이 판례의 핵심은 중개보수 기준이 매도인에게 **실제 수수(현금 및 경제적 가치)**되는 금액에 국한되며, 매수인이 장래에 승계하여 납부할 잔금 등 채무액은 제외된다는 점입니다.
이를 명확히 하기 위해 판례는 괄호 안의 구체적인 내용을 명시했습니다.
괄호를 생략함으로써 문제가 모호해진다는 것입니다.
해당 내용은 공인중개사 카페에서 의견 받은 내용을 가져온 것입니다.
2. 그런데 저는 이 부분 외에도 저 괄호 속 프리미엄을 생략함으로써 생기는 문제가 한가 지 더 있다고 생각하는데요.
바로 마이너스 프리미엄이라는 문제입니다.
예를 들어 5천만원의 계약금을 낸 아파트에 3천만원의 마이너스 프리미엄으로 거래가 되었다면,
당사자가 2천만원이 아닌 5천만원의 수수료를 받아야한다 가르침을 받은 적 있습니다.
실제로 이건 국토부 공식 질의에도 아직 정확한 판례나 법규가 없으니 이렇게 받아야 한다는 질의를 많이 찾았습니다.
그런데 법 조항 그대로 괄호까지 포함하여 프리미엄을 기재한다면,
웃돈을 의미하는 프리미엄이 포함되어있는 문항으로
마이너스 프리미엄은 웃돈이 아니고 임의로 부르는 명칭이다 할 시 이의 제기 할 여지가 없다 생각들지만,
괄호의 프리미엄이 생략된 상황에선 만약 출제자 의도에 맞게 해석하게 되더라도
지문에서의 당사자가 거래 당시 수수하는 총 대금을 2천만원이 됩니다.
그렇다면 2천만원으로 중개보수를 산정한다는 가래금액으로 보는 틀린 지문이 된다 생각합니다.
이 부분의 판례를 찾아 볼 수 없으며,
대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결의 예로 정답을 주장하고 싶다면,
판결에서도 오해의 소지를 없애기 위해 괄호를 넣어 작성되었던 판결문 인만큼
시험에서도 괄호를 넣었어야하지않을까 싶습니다.
다만 제가 배움이 짧아 미처 생각지 못한 부분이 있을까하여
교수님께 도움을 부탁드립니다.
전체 점수에서도 잡아준게 교수님의 공인중개사법이었는데,
마지막 동앗줄 마저 공인중개사법이네요.
번거롭게 해드려 정말 죄송합니다.
좋은 가르침 항상 감사히 생각하겠습니다!
- 답변 대기 중입니다.
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